Юридическая проверка участка

Согласно ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения.
Для получения информации о наличии прав и ограничений на участок покупателю необходимо получить:
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (содержит сведения о зарегистрированных правах и ограничениях, границах участка, видах разрешенного использования и категории земель);
- Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (содержит сведения обо всех физических и юридических лицах, которые обладали правами на участок с 1998 г).

Следует запросить у продавца документы - основания возникновения права собственности на недвижимость. К таким документам может относиться: договор купли-продажи земельного участка, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор приватизации государственного и муниципального имущества, договор мены и др.

Сведения из ЕГРН подтверждаю факт регистрации права собственности, но не гарантирует, что права не могу быть оспорены в судебном порядке. Наиболее уязвимыми основаниями права собственности является наследование и дарение, а также земельные участки, прилегающие к землям лесного фонда и водным объектам, приватизация которых запрещена.

Границы участка устанавливаются в ходе проведения кадастровых работ в результате которых готовится межевой план. В межевом плане указываются границы участка и координаты поворотных точек. Получить первичную информацию о местности можно через Публичную кадастровую карта в которой обозначены границы, кадастровые номера и границы смежных участков (если они определены).

На местности границы участков должны быть обозначены межевыми знаками. Если они отсутствуют необходимо заказать у геодезистов, кадастрового инженера работы по выносу границ в натуру. Следует учесть, что факт межевания участка не гарантирует отсутствие претензий по границам, если между собственниками соседних участков не был подписан акт согласования границы или границы смежных участков не были установлены в соответствии с законодательстве о кадастровом учете.

Земли по целевому назначению подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Также земли подразделяются на виды разрешенного использования. Вид разрешенного использования устанавливается правилам землепользования и застройки и градостроительным регламентом территориальной зоны.
Виды разрешенного использования определяются по классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. Например, классификатором предусмотрено ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках по коду 1.16 (без права строительства) и на приусадебных участках по коду 2.2 (с правом размещение жилого дома, а также ведение садоводства (код 13.2), огородничества (13.1), индивидуального жилищного строительства (код 2.1, ИЖС), склады (код 6.9). Категорию земель и вид разрешенного использования можно узнать из выписки ЕГРН, однако для более детального анализа основного, вспомогательного и условно-разрешенного вида использования, предельных параметров строительства необходимо обратиться к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования, проекту планировки и межевания территории (ППТ) и градостроительному плану.

Градостроительный план участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки применительно к конкретному участку. Исходя из градостроительного плана можно оценить возможность и параметры будущего строительства (реконструкции) объекта недвижимости на земельном участке (допустимая высота объекта капитального строительства, минимальные и максимальные размеры участка, отступов от границ участка).

Наличие на земельном участке водоохранных зон (прибрежной защитной полосы), охранных зон объектов электросетевого хозяйств (ЛЭП) или газопровода может существенно ограничить возможность получения собственником земельного участка разрешения на строительства и ведения хозяйственной деятельности.

Возможность подключиться к водопроводу, электросетям или газу устанавливается техническими условиями (ТУ), которые выдаются ресурсоснабжающими организациями (ПАО "Ленэнерго", ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", АО "Газпром газораспределение Ленинградской области" и др). Подготовка технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно‑технического обеспечения и проекта договора о технологическом присоединении производятся бесплатно. Только исходя из проекта договора о технологическом присоединении и технических условий можно оценить потенциальную возможность, а также стоимость подключения к сетям инженерно‑технического обеспечения.

Обстоятельства, которые могут свидетельствовать о наличии риска утраты или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости:
- согласно Картотеке арбитражных дел или официального сайта судов общей юрисдикции, федеральной службы судебных приставов с продавца взыскивается задолженность или возбуждена процедура банкротства (риск утраты права собственности в результате признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)");
- земельный участок неоднократно продан за короткое время и стоимость участка существено ниже рынка (риск истребования имущества из чужого незаконного владения - виндикация);
- процедура межевания земельного участка не произведена либо имеются споры по границам;
- на участке находятся санитарные и охранные зоны, которые могут существенно ограничить права владения и пользования участком;
- отсутствуют подъезды к участку по землям общего пользования, не установлен ни публичный, ни частный сервитут с целью прохода и проезда к земельному участку;
- сети инженерного обеспечения принадлежат частному лицу, а не ресурсоснабжающей организации.